Oneri condominiali, assemblee e prescrizioni

quando si prescrivono gli oneri condominiali?

Nell’ambito delle realtà condominiali, l’Amministratore di uno stabile può procedere, senza bisogno di autorizzazione da parte dell’assemblea, al recupero delle morosità relative agli oneri condominiali, ottenendo dal giudice competente un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell’art. 63, disposizioni di attuazione al codice civile.
Ma nel caso di morosità protratta per più annualità, e di un procedimento monitorio unico nel quale si chiede il pagamento di diversi oneri condominiali non percepiti, come si valutano (e applicano) le regole della prescrizione?
La problematica sorge perché è prassi nei condomini, prima di intraprendere un giudizio per il recupero del credito, che l’Amministratore condominiale riporti anno dopo anno nel bilancio di esercizio l’importo delle morosità pregresse.

Preliminarmente, appare opportuno riportare alcuni cenni relativi all’eccezione di prescrizione.
L’elemento costitutivo dell’eccezione di prescrizione “estintiva” è l’inerzia del titolare del diritto fatto valere in giudizio e la manifestazione della volontà del debitore di voler applicare l’effetto ad essa ricollegato dall’ordinamento; la determinazione, invece, della durata dell’inerzia rappresenta una quaestio juris la cui identificazione e valutazione spetta la potere/dovere del giudice.
“Pertanto, allorché l’intento della parte di avvalersi della prescrizione sia stato manifestato mediante l’apposita eccezione, la genericità e l’errore relativamente al periodo di tempo che dovrebbe intendersi coperto dalla stessa nonché alla individuazione del termine iniziale o di quello finale non incide sul potere-dovere del giudice di esaminare l’eccezione medesima e di stabilire in concreto ed autonomamente – in base agli elementi di fatto ritualmente acquisiti al giudizio – se essa sia fondata in tutto o in parte, determinando il periodo colpito dalla prescrizione e la decorrenza di esso in termini eventualmente diversi da quelli prospettati dalla parte medesima” (Cass. 20493/2015).
In altri termini, la mera eccezione di prescrizione sollevata in giudizio da una delle parti, seppur caratterizzata da genericità o errori di calcolo sul termine prescrizionale, determina ugualmente in capo al giudice il potere/dovere di esaminarla.

In merito agli oneri condominiali, valga evidenziare che le spese condominiali hanno natura periodica e sono soggetti a prescrizione quinquennale ex art. 2948, co. 2, c.c. con decorrenza dalla delibera dell’assemblea di condominio di approvazione del rendiconto e del piano di riparto.

Sul punto si è espressa recente una recente sentenza del giudice di pace (v. sent. n.4369/2015) che confermando la giurisprudenza di legittimità (v. Cass, n.4489/2014), ha affermato che la delibera dell’assemblea di condominio di approvazione del rendiconto e del piano di riparto “costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino, dovendosi escludere che delibere successive, concernenti (…) crediti del condominio (…) per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possano costituire un nuovo fatto costitutivo del credito”.

Infine, la sentenza entra nel merito dell’efficacia, validità ed impugnazione delle assemblee condominiali.
Il Giudice di Pace, infatti, afferma che in materia di condominio vige il principio dell’esecutività della deliberazione dell’assemblea, che consente la temporanea esigibilità, senza pregiudizio del definitivo accertamento dei debiti qualora penda altra impugnazione della stessa delibera o di un atto presupposto, e la delibera non sia stata sospesa. Sono impugnabili in ogni tempo, unitamente al decreto ingiuntivo emesso sulla base della delibera assembleare, le delibere nulle. Sono inammissibili le impugnazioni avverso delibere annullabili.

Disp. Att. Trans. Codice Civile – Gazzetta Uff. 17/04/1942, n.91
EPIGRAFE 

Regio decreto 30 marzo 1942, n. 318. – Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie (G.U. 17 aprile 1942, n. 91, suppl. ord.).
ARTICOLO N.63
[I]. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
[II]. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
[III]. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. 
[IV]. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
[V]. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.