Lastrico solare di proprietà o uso esclusivo

Lastrico solare di proprietà o uso esclusivo. La natura extracontrattuale per i danni causati. Le Sezioni Unite della Cassazione.

La recentissima sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione 10 maggio 2016 n. 9449 dirime un contrasto giurisprudenziale sorto sulla natura giuridica della responsabilità per danni da infiltrazioni d’acqua derivanti dal lastrico solare di proprietà o uso esclusivo.
Le Sezioni Unite, in tale pronuncia, enunciano il seguente principio di diritto: “in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza di livello), ancorchè di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’ amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art.1130, 1° c., n.4, C.C.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art.1135, 1° c., n.4, C.C.).

Il concorso di tali responsabilità, salvo la prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1226 c.c., il quale pone le spese di riparazione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i restanti due terzi a carico del condominio”.
La Cassazione si occupa di un caso assai ricorrente nella prassi: dalla terrazza, di proprietà esclusiva di uno dei condomini, si propagano infiltrazioni dannose. Il giudizio che ne segue vede contrapposti: da una parte, il proprietario dell’appartamento sottostante la terrazza che ha subito i danni che devono essere risarciti, dall’altra, il condomino che di detta terrazza ha la titolarità esclusiva, convenuto in giudizio unitamente al condominio.

Con l’ordinanza n. 13526 del 2014 la Seconda Sezione della Corte di Cassazione rimetteva la questione alle Sezioni Unite ritenendo opportuno un ripensamento dell’orientamento espresso dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 3672 del 1997 in base al quale era stata decisa la controversia nei precedenti gradi.
Infatti, la debolezza del principio affermato nella sentenza delle Sezioni Unite del 1997 è comprovata dal non aver uniformato la giurisprudenza successiva; permaneva, quindi, un contrasto sul punto della responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o terrazza di livello.

In particolare, le Sezioni Unite del 97 avevano affermato che la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare, per difetto di manutenzione, si ricollegasse direttamente alla titolarità del diritto reale e fosse, proprio, conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini dall’art. 1223, 1° comma, c.c., e a carico del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo dall’art. 1126 c.c.
Pertanto, l’art.1223, 1°comma, c.c. e l’art. 1126 c.c. individuerebbero, a parere della Corte, due tipi di obbligazioni propter rei (si definiscono reali o propter rem quelle obbligazioni in cui il soggetto passivo del rapporto obbligatorio viene individuato in base alla titolarità della proprietà o altro diritto reale su un determinato bene).

Conseguenza di tale assunto è che sia la responsabilità sia il risarcimento dei danni siano regolati secondo gli stessi criteri di imputazione e di ripartizione prescritti dall’art. 1126 c.c. (tale articolo trova la propria giustificazione proprio nella diversità di utilizzazione della cosa comune e quindi nell’esigenza che chi sia legittimato a farne un uso esclusivo concorra in misura maggiore – un terzo, e restante due terzi a carico di tutti i condomini – alle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico).
Con la responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem può concorrere, aggiungeva la Corte, la responsabilità extracontrattuale nascente da un fatto illecito diverso (ad es. lesione del diritto all’integrità fisica o alla salute di uno dei condomini; ovvero lesione di un diritto di terzi entrati in relazione con l’edificio). In questo caso, per quanto attiene all’imputazione, alla suddivisione e valutazione del danno, valgono le regole stabilite in tema di responsabilità extracontrattuale.

Successivamente si registravano altre decisioni della Suprema Corte ( ex multis Cass. 2676/06, Cass.642/03) che, invece, riconducevano la vicenda in esame nell’alveo dell’art. 2051 c.c. e affermavano la natura extracontrattuale della conseguente responsabilità.
Secondo tale orientamento, infatti, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e delle cose comuni, risponde dei danni cagionati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare ex art. 2051 (con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.), non rilevando, neppure, che gli interventi riparatori o ricostruttivi siano conseguenza di vizi o di carenze costruttive originarie.

In senso parzialmente difforme, ma sempre riconducendo la responsabilità per infiltrazioni nell’alveo dell’art. 2051 c.c., Cass. 15300/13 ha ritenuto, nel caso specifico di difetti originari di progettazione o di esecuzione del lastrico solare ad uso esclusivo suscettibili di recare danno a terzi, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, che la responsabilità relativa (ex art 2051 c.c. sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento) ricada in via esclusiva sul proprietario del lastrico solare e non anche – nemmeno in via concorrente – sul condominio.

Dal quadro giurisprudenziale così sintetizzato, è più facile comprendere la necessità e la rilevanza di questa nuova pronuncia delle Sezioni Unite che ha accolto i rilievi critici mossi dall’ordinanza di rimessione della Seconda Sezione.
Nella recente pronuncia, pertanto, le Sezioni Unite affermano che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza di livello si trovi in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale in una posizione del tutto specifica che se da un lato, gli consente appunto l’uso esclusivo2, dall’altro lo costituisce quale custode della superficie del lastrico o della terrazza. E proprio la circostanza che il custode “ha il potere di governo sulla cosa” fa sorgere in capo ad esso la speciale responsabilità ex art. 2051 c.c.

La decisione del 1997 aveva, contrariamente, ricondotto la responsabilità risarcitoria del titolare del diritto reale sul lastrico solare a un preesistente rapporto di debito (la prestazione di manutenzione del lastrico o della terrazza) nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante. Invece, il proprietario danneggiato dalla cosa comune è un terzo che subisce un danno per l’inadempimento dell’obbligo di conservazione della cosa comune; ciò comporta la natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare dell’uso esclusivo del lastrico e, per la natura comune del bene, dello stesso condominio. Questo implica l’applicazione dell’intera disciplina della responsabilità extracontrattuale, in particolare, in tema di prescrizione e imputazione della responsabilità.

Pertanto, il proprietario o titolare di uso esclusivo della terrazza è tenuto agli obblighi di custodia ex art. 2051 c.c. poiché si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso; il condominio è tenuto ex artt. 1130, 1° comma, n. 4 e 1135, 1° comma, n. 4 c.c. a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.
Si ricorda la specificità del lastrico solare quando sia anche solo in parte in uso esclusivo: per la parte superficiale costituisce oggetto dell’uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto, per la parte strutturale sottostante, invece, costituisce cosa comune in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio o di parte di esso.
Infine, la Corte chiarisce che ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune è necessario prendere quale parametro legale rappresentativo l’art. 1126 c.c. e mutuare, dunque, il criterio di riparto stabilito per le opere di riparazione o ricostruzione ai fini del riparto degli oneri risarcitori.