Frazionamento di abitazione in condominio
Frazionamento di abitazione all’interno del condominio: conseguenze sulle tabelle millesimali e sui criteri di riparto degli oneri condominiali
Uno dei numerosi quesiti in materia condominiale privi di una puntuale risposta giurisprudenziale, ha ad oggetto le ripercussioni sulla distribuzione degli oneri condominiali e sulla redazione delle tabelle millesimali nel caso in cui un condomino decida un frazionamento di abitazione.
Per pervenire ad una satisfattiva risposta, occorre ripercorrere la normativa di riferimento, costituita dagli art. 1123 c.c., 68 e 69 disp. att. c.c.
Secondo quanto disposto dall’art. 1123, primo comma, c.c. “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Il comma secondo della stessa disposizione stabilisce che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”.
Ex art. 68 disp. att. c.c.,“per gli effetti indicati dagli art. 1123 e seguenti – quindi anche ai fini della determinazione dell’obbligo di contribuzione agli oneri condominiali – il valore di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.
Il successivo art. 69 disp. att. c.c. stabilisce in quali casi le tabelle millesimali possono subire modifiche. In particolare, l’ultima delle disposizioni citate prevede che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68, possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”
Dalla lettura congiunta della normativa coinvolta sopra richiamata, si ricavano le seguenti indicazioni.
a) L’obbligo di contribuire alle spese condominiali dipende dal valore della proprietà di ciascun condomino;
b) In caso di spese per cose destinate a servire i condomini in misura diversa, l’obbligo di contribuzione dipende dall’uso che ciascuno può farne;
c) Il valore della proprietà di ciascun condomino è espresso in millesimi in apposita tabella;
d) La tabella millesimale può essere modificata all’unanimità ovvero con determinate maggioranze solo in casi tassativamente previsti dalla legge;
e) E’ comunque possibile modificare i criteri legali attraverso apposita convenzione, quale un regolamento condominiale approvato all’unanimità.
Dalle indicazioni sopra esposte si ricavano le seguenti conclusioni.
In assenza di diversa convenzione o di approvazione all’unanimità, il frazionamento di abitazione ad opera di un proprietario (da un’unità immobiliare a più unità) all’interno del Condominio, non comporta alcuna modifica delle tabelle millesimali e dei criteri di ripartizione delle spese. In tale evenienza, infatti, non si verifica alcuna delle condizioni previste dall’art. 69 disp. att. c.c., perché la somma delle nuove quote risulta uguale a quella precedente, per cui si può procedere con una semplice operazione matematica al fine di aggiornare le tabelle millesimali alle mutate condizioni dell’edificio (es: 100 millesimi di Tizio, frazionamento in 45 e 55, sempre di proprietà di Tizio).
L’aggiornamento delle tabelle sarà invece necessario nel caso in cui, a seguito del frazionamento di abitazione (che costituiva unica unità immobiliare), muta la compagine dei proprietari e ciò a seguito di cessione di una delle nuove unità (es. 100 millesimi di Tizio, frazionamento in 45 a Tizio e 55 a Caio).
In tale ipotesi, si ha un aumento del numero dei condomini e ciò comporta un mutamento del numero previsto per l’adozione delle delibere assembleari.
Ai fini dell’approvazione delle delibere, infatti, è richiesta la doppia maggioranza di condomini e millesimi, e se a parità di millesimi aumenta il numero dei condomini, la revisione delle tabelle è obbligatoria.
Anna Mariani
Buonasera Avvocato, Scusi ma ho dei dubbi riguardo al fatto che “il frazionamento di abitazione ad opera di un proprietario da un’unità immobiliare a più unità all’interno del Condominio, non comporta alcuna modifica delle tabelle millesimali e dei criteri di ripartizione delle spese” perché se si applicano i coefficenti correttivi – utilizzati per la redazione delle tabelle millesimali – ai nuovi appartamenti (che avranno esempio più cucine e più bagni rispetto all’originale) la somma delle nuove singole quote non può essere uguale a quella dell’appartamento originale ma sarà maggiore, non le sembra?