Il diritto alla sopraelevazione e l’indennità spettante ai condomini

Cosa succede nel caso in cui il proprietario di un immobile – sito all’ultimo piano dell’edificio in cui abitate – decide di costruire una sopraelevazione? Può farlo? Chi ha diritto a richiedere l’indennità?

Il lastrico solare è la superficie terminale dell’edificio con funzione di copertura e protezione del medesimo; esso si distingue dal tetto in quanto, mentre quest’ultimo consta di superfici inclinate, il primo è costruito orizzontalmente, salve leggere pendenze al fine di consentire lo scolo delle acque.

Ai sensi dell’art. 1117, co. 1 n.1), c.c., il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, dovendosi intendere per tale l’atto di acquisto di ogni singolo appartamento, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condòmini (Cass. 7-4-1995, n. 4060).

Invero, il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o il proprietario esclusivo del lastrico – ai sensi dell’art. 1127, co. 1, c.c. – può elevare nuovi piani o nuove fabbriche. Detto diritto, tuttavia, può essere limitato quando:

  • le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono;
  • pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio;
  • diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Fuori da queste ipotesi, chi fa la sopraelevazione – ex art. 1127, co. 4, c.c. – deve «corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano di diritto di usare».

L’indennizzo trova la sua giustificazione – quando si amplia in altezza l’edificio o si aumenta la volumetria (o la superfice) dell’unità immobiliare posta all’ultimo piano – in quanto si determina una modifica delle originarie quote di comproprietà sulle parti comuni e si determina un diverso (maggior) utilizzo di queste ultime da parte del condomino che ha realizzato la sopraelevazione (Cass. 16794/2007).

Ma l’indennità in questione costituisce un’obbligazione propter rem o un diritto personale, e quindi cedibile solo seguendo quanto disposto dall’art. 1260 c.c.? Se si trattasse di un’obbligazione propter rem, c.d. ambulatoria, i soggetti del rapporto sarebbero coloro che, di volta in volta, acquisiscono la proprietà del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento sulla cosa. Dunque, debitore sarebbe l’attuale proprietario dell’ultimo piano dell’immobile e creditori i singoli condomini proprietari o conduttori delle singole unità abitative.

Tuttavia, la giurisprudenza attuale prevede che l’indennità ex art. 1127 c.c. segue le regole previste per la cessione del credito ex art. 1260 c.c. Dunque, essa – a differenza delle obbligazioni propter rem – non segue la cosa e, per tale ragione, «compete a colui che rivestiva la qualifica di condomino al tempo della sopraelevazione od ai suoi successori secondo le regole che disciplinano il subentro nei diritti di credito, non a colui che sia divenuto successivamente contitolare delle parti comuni». Altresì, «valendo detta indennità come corrispettivo del valore dell’area che l’autore della sopraelevazione sottrae agli altri comproprietari, è solo dal momento in cui l’opera è realizzata che si produce una perdita di utilità e di sfruttamento da parte degli altri condomini, poiché è solo in tale momento che viene ad esser ridotto il diritto di comunione di questi ultimi sull’area edificabile (Cass. 1463/1962; Cass. 664/1967; Cass. 3453/1962; Cass. 1263/1999)».

Stesse considerazioni vanno effettuate in merito ai soggetti legittimati a richiedere l’indennità. Essi sono coloro che, al momento della costruzione dell’edificazione, erano proprietari o aventi altro diritto reale di godimento sui singoli appartamenti.

 

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