Si alla modifica del contratto per l’emergenza Covid-19

In applicazione del principio di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto (v. art. 1375 c.c.) e di quello di solidarietà (v. art. 2 Cost.) è possibile riequilibrale le condizioni del contratto.

Si alla deroga della norma sull’onerosità del contratto a prestazioni corrispettive (v. art. 1467 c.c.) e applicabilità delle disciplina relativa all’impossibilità parziale delle prestazioni (v. art. 1464 c.c.).

L’Ordinanza del Tribunale di Roma del 27 agosto 2020.

Siamo di fronte ad una decisione del Giudice del Tribunale di Roma coraggiosa e “progressista”, che interpreta il diritto considerando la difficile situazione che attraversa la società. In altre parole, il “diritto vivente” è così capace di venire incontro ai bisogni sociali ed economici e di soddisfare l’inderogabile dovere di solidarietà.

Entrando nel merito della vicenda, l’ordinanza stabilisce che in una condizione di eccezionalità come quella determinata dall’emergenza epidemiologica da Covid-19, la richiesta del locatario, specie se titolare di uno di una delle attività più colpite dalla crisi (come quello della ristorazione) ha diritto a instaurare con il proprietario una trattattiva di rinegoziazione del contratto di locazione.

In altre parole, il proprietario ha l’obbligo, derivante dalla clausola generale di buona fede e correttezza, di ricontrattare le condizioni economiche del contratto di locazione a seguito delle sopravvenienze legate all’insorgere della pandemia per Covid-19.

E’ però noto che, in base al testo normativo dell’art. 1467, comma 3, c.c. e all’orientamento della giurisprudenza della Suprema Corte sul punto, la rettifica delle condizioni contrattuali “squilibrate” potrebbe essere invocata soltanto dalla parte convenuta in giudizio con l’azione di risoluzione, in quanto il contraente a carico del quale si verifica l’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione non può pretendere che l’altro contraente accetti l’adempimento a condizioni diverse da quelle pattuite. Tuttavia deve ritenersi che lo strumento della risoluzione giudiziale del contratto “squilibrato” volta alla cancellazione del contratto, nella misura in cui quest’ultimo non contenga alcuna clausola di rinegoziazione derogatrice della disciplina legale, soprattutto per i contratti commerciali a lungo termine, possa in alcuni casi non essere opportuna e non rispondente all’interesse della stessa parte che, subendo l’aggravamento della propria posizione contrattuale, è legittimata solo a chiedere la risoluzione del contratto “squilibrato” e non anche la sua conservazione con equa rettifica delle condizioni contrattuali “squilibrate”.

<<Certamente la crisi economica dipesa dalla pandemia Covid e la chiusura forzata delle attività commerciali – ed in particolare di quelle legate al settore della ristorazione – devono qualificarsi quale sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale; invero, nel caso delle locazioni commerciali il contratto è stato stipulato “sul presupposto” di un impiego dell’immobile per l’effettivo svolgimento di attività produttiva, e segnatamente nel caso di specie per lo svolgimento dell’attività di ristorazione>>.

Quindi anche in mancanza di clausole di rinegoziazione, i contratti a lungo termine, in applicazione dell’antico brocardo “rebus sic stantibus”, debbano continuare ad essere rispettati ed applicati dai contraenti sino a quando rimangono intatti le condizioni ed i presupposti di cui essi hanno tenuto conto al momento della stipula del negozio.

Al contrario, qualora si ravvisi una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia del Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art. 1375 c.c.).

<<Orbene, sulla questione dell’ammissibilità di un’azione riduzione in via equitativa dei canoni di locazione in ragione del mancato rispetto dei canoni di buona fede e correttezza, proposta in via principale senza previa domanda di risoluzione per sopravvenuta eccessiva onerosità, si rileva come secondo un diffuso orientamento dottrinale (cfr., ex aliis, V. Roppo, Il contratto, 2011, Giuffré) condiviso da questo giudice, la buona fede può essere utilizzata anche con funzione integrativa cogente nei casi in cui si verifichino dei fattori sopravvenuti ed imprevedibili non presi in considerazione dalle parti al momento della stipulazione del rapporto, che sospingano lo squilibrio negoziale oltre l’alea normale del contratto>>.

Nello specifico, secondo il citato orientamento, le suddette circostanze vengono a verificarsi nel caso dei cosiddetti contratti relazionali implicanti un rapporto continuativo tra le parti e che mal tollerano la risoluzione del contratto. All’interno della suddetta categoria sembrano poter rientrare anche i contratti di locazione di beni immobili per l’esercizio di attività produttive. In tal caso, infatti, l’eventuale risoluzione del contratto per eccessiva sopravvenuta onerosità comporterebbe inevitabilmente la perdita dell’avviamento per l’impresa colpita dall’eccessiva onerosità e la conseguente cessazione dell’attività economica. In siffatte ipotesi sorge, pertanto, in base alla clausola generale di buona fede e correttezza, un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto.

La clausola generale di buona fede e correttezza, invero, ha la funzione di rendere flessibile l’ordinamento, consentendo la tutela di fattispecie non contemplate dal legislatore. Ai principi affermati dagli artt. 1175 e 1375 c.c., si aggiunge anche il richiamo all’art. 2 della Costituzione e agli inderogabili doveri di solidarietà economica e sociale.

Inoltre,  il Giudice considera che il periodo di lockdown, di chiusura forzata dell’attività di ristorazione, abbia determinato una sorta di impossibilità parziale temporanea della prestazione, e quindi  il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire, ex art. 1464 c.c. una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione della resistente potrà tornare ad essere compiutamente eseguita.

Sulla base di tali presupposti, il Giudice ha disposto una riduzione del 40 % del canone per il periodo relativo al c.d. lockdown e una riduzione del 20 % per un periodo successivo che si protrarrà fino al marzo 2021.

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