No allo sfratto per morosità durante l’emergenza Covid-19

Niente sfratto se la morosità è legata all’impossibilità di utilizzare l’immobile a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria
in materia di Covid-19.

Dopo l’ordinanza del Tribunale di Roma che ha ammesso la possibilità di modificare le condizioni del contratto in periodo Covid-19, i giudici di merito di Venezia si esprimono contro il proprietario dell’immobile, rigettando l’istanza di rilascio dell’immobile.

Si consolida l’orientamento giurisprudenziale che considera gli effetti della crisi economica e dell’emergenza igenico-sanitaria Covid-19 sui contratti e, in particolare, sui rapporti di locazione commerciale.

Nel caso di specie, il Giudice Dott. Fabio Doro, ha rigettato la intimazione di sfratto per morosità proposta nei confronti di una attività commerciale (un Bar) che non aveva pagato i canoni relativi al periodo di forzata chiusura (compresa fra il marzo e il maggio del 2020).

La parte intimata, in particolare, ha dimostrato che fino a febbraio, ovvero fino al momento del c.d. lockdown, aveva pagato regolarmente l’affitto e che, successivamente, non avendo potuto più svolgere in quel locale la propria attività di bar e ristorazione, si era trovata nell’impossibilità di assolvere alla propria obbligazione pecuniaria.

In questo caso, il Tribunale ha ritenuto applicabile la disciplina prevista: (i) dall’art. 1464 c.c. in forza del quale: “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale“; (ii) dall’art. 1256, c.II secondo cui “se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”; (iii) dall’art. 1258, c.I in forza del quale “se la prestazione è divenuta impossibile solo in parte, il debitore si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile“. In altre parole, si è in presenza di un’impossibilità parziale temporanea, che giustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o la
riduzione della controprestazione o il recesso.

Concludendo la sussistenza della morosità, più che ad una reale volontà di non adempiere, è dipesa dall’effettiva contingenza derivante dall’emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva. Pertanto il Giudice nel rigettare l’intimazione di sfratto, ha altresì rinviato la causa al merito per la determinazione dell’an e del quantum della riduzione del canone di locazione, non essendo in discussione la volontà di parte intimata di proseguire il rapporto.

Di seguito il contenuto dell’Ordinanza del Tribunale di Venezia, sez. I Civile. Buona lettura.

 

TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE

a scioglimento della riserva assunta in data 23.7.2020
premesso che XXX ha intimato al BAR YYYY
S.N.C. intimazione di sfratto per morosità con riferimento al contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso commerciale situato in Venezia Marghera, alla via (…), lamentando il mancato versamento di canoni di locazione per un ammontare complessivo di € 6.800,00;
considerato che parte intimata è comparsa e si è opposta allo sfratto, eccependo che la morosità sarebbe dipesa dall’impossibilità di utilizzare l’immobile a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria
in materia di COVID-19;
osservato che:

– è pacifico e non contestato che l’intimata, sino a febbraio 2020 compresa, è stata puntuale nei
pagamenti;

– la morosità si riferisce a mensilità nelle quali la società conduttrice non ha potuto esercitare nei locali l’attività commerciale a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID-19 o l’ha potuta esercitare in maniera ridotta;

– per il periodo da marzo 2020 a maggio 2020, nella quale l’attività commerciale è stata chiusa (c.d. lockdown), non si può parlare di un’impossibilità assoluta di godimento dell’immobile, ma di una mera
– per quanto significativa – impossibilità soltanto parziale, dal momento che l’unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno con funzione di ricovero delle attrezzature e delle materie prime relative all’attività di ristorazione;

– appare, dunque, pertinente non tanto il richiamo all’art. 1463 c.c. ma piuttosto alla figura dell’impossibilità parziale temporanea, che giustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o la riduzione della controprestazione o il recesso (cfr. artt. 1256, 1258 e 1464 c.c.);

– nel giudizio di merito, almeno con riferimento al periodo da marzo a maggio, sarà necessario determinare l’an e il quantum della riduzione del canone di locazione (non appare in discussione la
volontà di parte intimata di proseguire il rapporto);

– ritenuto che la sussistenza della morosità, più che ad una reale volontà di non adempiere, sia dovuta all’effettiva contingenza derivante dall’emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva;

– richiamato quanto previsto dall’art. 91 del d.l. n. 18/2020;

– osservato che, alla luce di quanto si è sopra rilevato in merito alla regolarità dei pagamenti effettuati dall’intimata, alla reale origine della morosità nonché alla necessità di determinare nel pieno
contraddittorio delle parti l’eventuale percentuale di riduzione del canone, sussistono gravi motivi ostativi all’emissione dell’ordinanza di rilascio, anche in ragione della necessità di preservare la continuità dell’attività aziendale, che sino all’inizio dell’emergenza sanitaria era ben avviata, e i posti di lavoro;

P.Q.M.
– rigetta l’istanza di rilascio;
visti gli artt. 665, 667, 447-bis, 426 e 420 c.p.c.,
visto l’art. 5 del D. Lgs. n. 28/2010
dispone la prosecuzione del procedimento nelle forme del rito speciale locatizio
– assegna alle parti termine di quindici giorni dalla comunicazione della presente ordinanza per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria
– successivamente, per il caso di fallimento della stessa nei tre mesi di legge, fissa udienza ex art. 420
c.p.c. al 4.2.2021 ad ore 10,30;
– per tale caso, concede alle parti termine, onde provvedere all’eventuale integrazione degli atti introduttivi, a parte intimante fino al 4.1.2021 per il deposito di memoria ai sensi dell’art. 414 c.p.c. (relativamente alla proposizione di domande e di istanze istruttorie) e a parte intimata fino al 22.1.2021 per il deposito di memoria ai sensi degli artt. 416 e 418 c.p.c. (relativamente alla proposizione di eccezioni, domande riconvenzionali e istanze istruttorie).

Venezia, 28 luglio 2020
Il Giudice
dott. Fabio Doro

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