Compravendita, preliminare, caparre

Quando l’acquisto di un immobile, da sogno diventa un incubo

L’acquisto di un immobile non sempre è un procedimento semplice e privo di intoppi, anzi…

Capita sovente infatti che la fase delle trattative si riveli lunga e travagliata e la situazione, anche dopo la stipula del contratto preliminare di vendita (c.d. compromesso), nonostante le speranze e l’affidamento riposto nella conclusione del definitivo, riservi amare sorprese.

Non è infrequente invero che, a seguito della stipula del contratto preliminare, parte venditrice abbia un ripensamento nonostante vi sia stato anche il versamento di una caparra. In questo caso, cosa succede? Può parte venditrice esercitare il diritto di recesso dal contratto preliminare a sua discrezione?

Per rispondere ai superiori interrogativi occorrerà percorrere una breve disamina delle norme di riferimento partendo, in primo luogo, dalla definizione del contratto di compravendita.

L’art. 1470 cod. civ. definisce la vendita come il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Le obbligazioni principali del venditore sono quelle di consegnare la cosa al compratore, fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto e garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa. Il compratore invece è tenuto a pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissato dal contratto.

Come detto, con il contratto di vendita si trasferisce la proprietà del bene o del diritto con il semplice scambio del consenso legittimamente manifestato, trattandosi di contratti ad effetti reali, non essendo invero necessaria la consegna (c.d. traditio) che ben potrebbe avvenire in un secondo momento.

Nella prassi contrattuale, le parti raramente concludono direttamente il contratto definitivo di compravendita, utilizzando uno strumento che consente loro di “prenotare” il futuro contratto definitivo, per il tempo necessario a svolgere tutte le incombenze legate alla pratica di acquisto (accertamenti sull’immobile, ottenimento del mutuo…); tale strumento è il contratto preliminare, o, come sovente chiamato, compromesso.

IL CONTRATTO PRELIMINARE

Il contratto preliminare non trova una compiuta analisi nel codice di rito, essendo invero citato laconicamente da due articoli che non lo definiscono. Muovendo dall’analisi della dottrina e della giurisprudenza costante, è possibile definire il contratto preliminare come il contratto con cui, due o più parti, si obbligano, avendo già definito gli elementi essenziali dell’atto definitivo, alla futura stipula del contratto definitivo. L’art. 1351 del cod. civ. prevede espressamente che il contratto preliminare debba rivestire la stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. L’art. 1325 cod. civ. include, tra gli elementi essenziali del contratto, la forma, quando questa sia prescritta dalla legge sotto pena di nullità, rivelando come, in tutte le altre ipotesi, viga il principio della libertà della forma. Con riferimento al contratto di vendita immobiliare, l’art. 1350 del codice civile, rubricato “atti che devono farsi per iscritto”, include nel suo novero i contratti che trasferiscono la proprietà dei beni immobili. Pertanto, così come il definitivo, anche il contratto preliminare di vendita di beni immobili dovrà rivestire la forma scritta.

LA CAPARRA – DISTINZIONI

Avendo analizzato la funzione e gli elementi del contratto preliminare sarà possibile fornire un contesto alle predette ricostruzioni. Nella maggior parte dei casi, alla stipula di un contratto preliminare si affianca la consegna di una somma a titolo di caparra. Non tutti sanno che non esiste un solo tipo di caparra, ma ne esistono due differenti quanto alla finalità. La caparra confirmatoria, prevista dall’art. 1385 cod. civ. risponde all’esigenza di conferire maggiore certezza e serietà all’impegno assunto, andandosi poi ad imputare alla prestazione dovuta per il caso in cui non dovessero sorgere problemi. Nell’ipotesi opposta invece, qualora la parte che ha versato la caparra dovesse risultare inadempiente, l’altra parte potrà recedere dal contratto ritenendo la caparra versata. Qualora invece, per rispondere alla domanda iniziale, la parte che ha ricevuto la caparra dovesse cambiare idea in merito alla vendita, e si rivelasse inadempiente, la parte adempiente potrebbe recedere dal contratto e pretendere il doppio della caparra (che in questo caso si porrà quale liquidazione equitativa del danno escludente una aggiuntiva richiesta risarcitoria). In questo caso il “potrebbe” utilizzato sottende alla facoltà attribuita alla parte adempiente, la quale, anziché accontentarsi del doppio della caparra, potrebbe o richiedere la risoluzione del contratto con conseguente richiesta di risarcimento del danno svincolato dal limite della caparra confirmatoria, o chiedere giudizialmente l’esecuzione del contratto ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. La norma citata consente, qualora sia possibile e non sia stato espressamente escluso dal titolo, alla parte adempiente di un contratto preliminare, di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso superando così la volontà della parte inadempiente che in questo caso non potrà che subire gli effetti del contratto. La espressa previsione normativa risponde alla esigenza di attribuire effettivamente uno strumento che attui il disposto dell’art. 1372 del codice civile, il quale prevede che il contratto ha forza di legge tra le parti e che non possa essere sciolto che per mutuo consenso o per le cause ammesse dalla legge.

— Con specifico riferimento all’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, di cui al citato art. 2932 cod.civ., occorre segnalare brevemente come in giurisprudenza sia controversa la possibilità, in determinate ipotesi, di ricorrere al rimedio cautelare d’urgenza di cui all’art. 700 c.p.c. Da un lato, si pone quel versante giurisprudenziale che nega la possibilità di ricorrere a siffatto strumento sulla scorta del fatto che il rimedio cautelare non abbia il potere di provocare un provvedimento costitutivo definitivo. D’altra parte invece, vi è chi ritiene irragionevole una tale esclusione posto che il rimedio cautelare d’urgenza è uno strumento residuale atto a supplire e rimediare a tutti i casi in cui il diritto del ricorrente dovesse essere pregiudicato dal decorrere del tempo di un procedimento ordinario. Per queste ragioni, lo scrivente propende per ritenere l’ammissibilità, valutando caso per caso, del rimedio cautelare d’urgenza ai fini dell’ottenimento di un provvedimento sostitutivo del consenso della controparte, che trasferisca la proprietà del bene immobile de quibus

Dalla ipotesi tranchant sopra descritta occorre distinguere la differente figura della caparra penitenziale di cui all’art. 1386 cod. civ. Questa, nasce con il precipuo scopo di attribuire alle parti la facoltà di recedere dal contratto, fungendo pertanto quale corrispettivo per il recesso. Essendo chiara la finalità, la previsione di una caparra penitenziale esclude tanto la possibilità di agire per la risoluzione del contratto con conseguente richiesta di risarcimento del danno, quanto la possibilità di ottenere l’esecuzione giudiziale del contratto non adempiuto. Anche in questo caso, la previsione è giustificata dalla visione sistematica del codice di rito il quale, ai sensi dell’art. 1322 dello stesso, attribuisce alle parti la possibilità di regolare liberamente il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge (c.d. autonomia contrattuale).

Pertanto, nel momento in cui decidete di concludere un contratto preliminare e di prevedere una caparra, riflettete su quali siano le vostre intenzioni e a cosa mirate con quella specifica clausola, essendo consci delle conseguenze cui andreste incontro.

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