Le “regole” del condono edilizio.

Le “regole” del condono edilizio.
Piscina con telo in pvc non è opera ultimata.

1. Premesse

Il condono edilizio è sempre introdotto con una legge speciale e costituisce un procedimento amministrativo di regolarizzazione amministrativa degli illeciti edilizi con l’estinzione dei reati penali connessi a tale attività illecita.

In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalle legge n. 47 del 1985, legge n. 724 del 1994 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.
Tali normative consentono il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria delle opere esistenti non conformi alla disciplina vigente.

Per ottenere il condono, però, si devono pagare le sanzioni: gli oneri concessori opportunamente incrementati (all’amministrazione comunale) e un’oblazione (allo Stato). Per questo motivo il condono, dal punto di vista politico, è spesso considerato come una importante occasione di fare cassa.

L’ultimo condono ha permesso di sanare abusi realizzati entro il 31 marzo 2003 e la domanda andava presentata entro il 31 marzo 2004.
Pertanto non è possibile oggi chiedere alcun condono edilizio. E ci auguriamo per la tutela ambientale ed una programmazione edilizia sostenibile, di non riveder più atti legislativi di tale natura.

Il condono, infine, va distinto dalla c.d. sanatoria (il permesso di costruire in sanatoria o concessione edilizia in sanatoria) che è disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01 art. 36, Accertamento di conformità), e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso, ma normalmente consentiti.

2. L’opera abusiva ultimata

Per quanto detto, nella normativa dei condoni è fondamentale accertare quando si è ultimato il c.d. abuso.

Il concetto di ultimazione è specificato nell’articolo 31 della legge n. 47/85:”ai fini delle disposizioni di cui al comma precedente, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, esse siano state completate funzionalmente“.

La prima parte della disposizione si riferisce a interventi realizzati ex novo, richiedendo l’esistenza di una struttura che ne definisca la loro rilevanza urbanistico-edilizia e consenta di identificarne la specifica natura. La seconda parte riguarda, invece, le opere interne a edifici già esistenti e quelle non destinate alla residenza, in relazione alle quali il concetto di completamento è riferito alla funzionalità dell’opera.

Va comunque evidenziato che in ogni caso l’opera abusiva, per poter essere ritenuta ultimata, deve presentare in modo inequivoco gli elementi strutturali tipici e caratterizzanti la tipologia cui la stessa appartiene.
Questo è, invero, elemento prioritario e presupposto anche per vagliarne l’elemento funzionale, atteso che quest’ultimo va comunque rapportato con la tipologia dell’opera (connotantesi in termini essenziali per le sue caratteristiche strutturali).
Si vuole in buona sostanza affermare che l’esistenza dell’opera in termini strutturali, in modo tale che ne sia identificabile natura e tipologia, costituisce presupposto indispensabile per poter attribuire valenza alla sua funzionalità in quanto tale.

3. La piscina, quale opera abusiva. La recente sentenza del Consiglio di Stato.

Il caso affrontato da una recente decisione del Consiglio di Stato ha avuto ad oggetto una piscina.
La piscina è definibile come “un opera interrata, destinata a contenere acqua, similmente ad una vasca, la quale si connota per uno spazio ben definito, strutturalmente limitato in maniera definitiva e non precaria, sia con riferimento alla sua base che alle pareti circostanti, in modo da assicurare, in termini di impermeabilità, la possibilità del contenimento dell’acqua”.

Nel caso di specie, pur in presenza delle componenti relative all’impianto di depurazione, l’opera non presentava i caratteri strutturali di una piscina completata e ultimata. A riguardo si faceva riferimento alla documentazione fotografica agli atti.

Infatti, afferma il Consiglio di Stato, “se lo scavo del terreno è certamente elemento costitutivo della stessa, esso non è sufficiente a connotarne l’esistenza in termini di specifica tipologia edilizia, atteso che lo scavo costituisce unicamente il primo e certamente non esaustivo intervento per la realizzazione dell’opera piscina.
Né valenza dirimente può attribuirsi all’esistenza di teli in pvc all’interno dello scavo, utili a contenere acqua e ad evitarne la dispersione e l’assorbimento nel terreno circostante, considerandosi che gli stessi, per come emerge dalla documentazione fotografica allegata alla domanda di condono, risultano coprire lo spazio dello scavo in maniera precaria, senza delimitarne, mediante realizzazione di pareti fisse e definitive, il relativo spazio, così costituendo in termini certi ed ultimativi l’esistenza di un manufatto piscina” (v. Consiglio di Stato, sez. VI, nr. 5060 del 2.12.2016).

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